Le Grand Journal » A La Une »
Bien vivre son Mexique – Comment acheter un bien immobilier et comment le financer?
Publié: 16/04/2011
Source: Le Grand Journal

condominio en mexicoAujourd’hui nous nous intéressons aux biens immobiliers. Comment peut-on emprunter pour acheter en tant qu’étrangers? Dans  quelles conditions ? Comment cela se passe-t-il et quelles sont les différences majeures avec la  France?

Attention: depuis la 1ère édition de cet article le Mexique a révisé sa constitution. Aujourd’hui il est possible d’acheter en direct des biens immobiliers en bord de mer ! Consultez votre agent local pour en savoir un peu plus……sur les conditions actuelles mais le Fideicomiso est toujours valable.

Tout d’abord il est à noter que la loi mexicaine interdit « en principe » à tous les étrangers de posséder des biens  immobiliers (terrains, maisons etc..) à moins de 30  km des frontières et des côtes. C’est inscrit dans la constitution de 1917 et cette loi est historique car les mexicains se sont faits « piquer » le Texas à cause des colons anglo-saxons venus s’installer en masse dans ce état et qui, du jour au lendemain, ont demandé le rattachement a l’union américaine sans autre explication… Ce fut d’ailleurs la cause de la guerre de 1848 et  de l’intervention américaine au Mexique!

Ceci étant, pas de panique, le Mexique ne pourrait pas non plus offrir aux milliers de touristes de belles maisons, appartements et autres bungalows de luxe si ces derniers ne pouvaient juridiquement en être propriétaires… Il existe donc ce  que l’on appelle « le fideicomiso » pour, entre parenthèses, « détourner » cet incident historique… et juridique.

Le fideicomiso

Le fideicomiso est l’équivalent du « trust » américain ou anglophone, c’est à dire un contrat notarié dans lequel il est possible d’intégrer ses quatre volontés sur tous types de sujets concernant ses ayants droits ou tout simplement les conditions dans lesquels vous souhaitez que votre patrimoine soit géré avant ou une fois décédé…

Dans le cas de l’immobilier il s’agit d’un contrat notarié entre une personne physique ou morale et une banque qui « officiellement » et devant la loi est en fait propriétaire du bien mais qui agit selon vos désirs. Le coût est relativement faible, il faut compter 5000 pesos pour le monter mais il est récurrent, à savoir payer « un loyer annuel » de 1000 ou 1500  pesos par an durant toute la durée de son application. Il est révocable à tout moment.

En revanche ce contrat présente de nombreux avantages y compris pour les mexicains et les binationaux car le bien qu’il  couvre sera protégé… En effet vu que vous ne serez pas « officiellement » propriétaire, personne ne peut le convoiter et  personne ne pourra par exemple vous le saisir pour des dettes (autres que l’hypothèque) sur lesquelles vous seriez solidaires. Par ailleurs, il ne vous sera plus nécessaire de revoir un notaire pour écrire votre testament vu que le fideicomiso anticipe cet état de fait et exige que vous apposiez le nom des ayants droits et ce que vous leur concédez à chacun au pourcentage de la totalité du ou des biens… Pratique.

A noter que tout le monde peut acheter au Mexique au comptant quelque soit sa situation migratoire. Cela n’est pas le cas si vous optez pour un crédit.

Les crédits, en quelle devise ?

Les crédits au Mexique sont encore assez chers en pesos, entre 9 et 12% par an, mais il est possible d’emprunter en dollars  voir en euros sur des niveaux de taux plus bas (6,5% en USD ou 5% en euros) mais en fait tout dépends de votre situation et de votre anticipation sur les taux de change….Rappelez vous simplement que depuis 2008 l’euro est passé de 10 a 12,5 puis 20, puis 15 et maintenant se retrouve de nouveau sur les 20 Mxn ! Ces fluctuations peuvent avoir une incidence certaine si vous souhaitez un jour rentrer en Europe ou tout simplement rapatrier votre argent ! Certaines zones comme la Riviera Maya ou Puerto Vallarta vendent les biens en dollars US mais depuis quelque temps les plus values sont nulles du fait de la dévaluation du peso ! En clair certains biens ont même perdu 30% en USD ce qui compense la dévaluation qu’a connu le Mexique ces 3 dernières années entre 2013 a 2016 !

Intéressons nous d’abord aux crédits

En tant qu’étranger, la plupart des banques exigeront de vous un FM2 (aujourd’hui un visa de résident permanent) pour emprunter. Le fait d´être résident permanent est  pour eux la garantie que vos activités sont au Mexique. Si vous êtes salarié, pas de soucis, le montant du prêt sera fonction de votre capacité de remboursement du capital et des  intérêts comme en France.

En revanche si vous n’avez pas de revenus fixes mais variables, le montant pouvant vous être octroyé sera fonction des mouvements moyens sur votre compte… Exemple: si vous faites des virements tous les mois entre deux comptes mexicains sur des montants situés entre 100 et 200 000 pesos durant plus de 6 mois, les banques pourront vous prêter jusqu’à 2 millions sur 20  ans….

C’est important à comprendre car si vous avez des revenus en euros mais vivez au Mexique et si vous souhaitez emprunter en pesos il vous suffit de virer une certaine somme sur votre compte mexicain et la faire tourner sur un autre compte ce qui artificiellement crée un historique bancaire qui vous sera bénéfique. C’est comme cela que fonctionnent les banques !

L’incidence des taux de change

Bien évidemment vous n’allez pas vous engager si vous n’en avez pas les moyens mais c’est une façon d’emprunter en pesos avec des revenus en USD ou en euros si vous anticipez une dévaluation du pesos continuelle. En effet, si le pesos perd 10% par an votre crédit sera gratuit… En deux ans le pesos a perdu 40% de sa valeur face à l’euro, c’est donc 4 ans d’intérêts et vous maintenez ainsi vos avoirs en euros, en France ou ailleurs sans prendre de risques sur le pesos.

Si vous avez des revenus en euros ou dollars il vous est donc possible aussi d’emprunter dans des banques mexicaines en devises. Les taux sont plus bas bien sur mais surtout vous ne prenez aucun risque sur le change. Vous ne gagnerez rien mais ne perdrez rien non plus! Pour les américains et canadiens il est même possible d’emprunter chez eux pour investir au Mexique, le bien étant mis en garantie. Pour les européens seuls les espagnols ont droit aux crédits en euros chez Bancomer mais cette facilité sera étendue aux autres pays de l’espace Schengen sous peu. Les anglais eux peuvent emprunter en livre….

L’achat

Soyons clairs, l’achat au Mexique peut sembler cher pour les résidents mais demeure très intéressant pour les étrangers favorisés par les taux de change. Un appartement de 150m2 à 250m2 avec une vue splendide sur la mer et des services haut a gamme vous coûtera entre 100 000 et 450 000 usd ( 75 000 et 300 000 euros) selon le lieu et l’aménagement… Sur Playa del Carmen il vous sera possible encore d »acheter une maison de 2 chambres à moins de 200 000 euros.

La moyenne pour un bel appartement tourne autour de ce prix… Ce qui corresponds même pas au prix d’un F1 sur la côte d’azur, de vraies plages en plus et surtout un coût de la vie nettement plus bas qui fera la différence au quotidien.

Le pacifique est en général beaucoup plus accessible que la Riviera Maya. Voir article sur Manzanillo, sur la riviera de Chapala (plus grand lac du Mexique) ou la Riviera Nayarit.

En général les prix affichés seront en USD et si le vendeur est américain il cherchera à récupérer aussi son investissement en dollars même si ce dernier a pris 30% de hausse en 3 ans….! L’idéal c’est de trouver de belles opportunités avec des locaux qui ne regardent pas le taux de change mais plutôt l’investissement que fut le leur en pesos… et profiter donc de cette dévaluation forte qui a eu lieu depuis 2008 – 2009.

Actuellement avec la crise il est possible de négocier avec les marchands de biens et surtout sur du neuf car les constructeurs empruntent pour construire et ont besoin de liquidités. Nous avons ainsi pu remarquer que certains constructeurs octroyaient du crédit gratuit sur 2 ans ou des remises de 15% à 20% sur les prix de liste. Donc profitez encore des soldes!

Le locatif

Au Mexique il est vraiment déconseillé d’acheter en ville pour louer à l’année. En effet les lois sont très favorables pour  les mauvais payeurs et si vous tombez sur un vicieux  (un avocat par exemple) il peut vraiment squatter votre appartement ou maison plusieurs années sans payer un centime et vous aurez le plus grand mal à vous en défaire … vu qu’il est avocat!

En revanche la location saisonnière est intéressante car elle s’adresse en premier lieu aux étrangers en vacances et sur du court terme vous n’aurez aucun soucis. Certaines agences s’occupent même de tous les détails y compris de vous trouver des clients en contrepartie d’un commissionnement.

Certains projets notamment sur Playa del Carmen ou Cancún incluent cette faculté dans leur contrat de vente et s’occupent sur  place de tous les détails. Ce sont souvent des résidences hôtelières avec tous les services qui vendent les appartements entièrement équipés, les louent à la journée, à la semaine, au mois et vous reversent une partie des locations…

Si vous vivez une partie de l’année au Mexique, en hiver bien sur, cette faculté vous permettra en gros de payer toutes les charges d’un établissement de luxe ce qui n’est déjà pas mal… C’est donc à considérer car le soucis majeur de tout achat immobilier c’est l’entretien et Dieu sait qu’en bord de mer tout s’abîme vite…..

Le rendement locatif peut tourner au Mexique entre 8 et 15% selon les lieux et le temps que vous dédierez au projet mais l’idée est davantage d’acheter une résidence secondaire pour y vivre une partie de l’année sachant qu’il existe une vraie plus value sur le long terme surtout sur la Riviera Maya, la Costa Dorada (Manzanillo) et la Riviera Nayarit… Ce qui n’est pas négligeable dans ses critères de choix….!!

En effet, le Mexique attends plus de 5 millions de baby boomers de l’après guerre, uniquement américains, sur les 5 ans à venir. Il y aura donc des clients nouveaux à la recherche de belles vues et d’un service de qualité dans les prochaines années.

La crise qui freine aujourd’hui un peu le marché ne sera plus qu’un mauvais souvenir quand ces retraités trouveront preneur pour leur résidence principale sur des niveaux acceptables pour enfin fuir le froid, l’insécurité, des gens stressés et mal aimables pour tout le contraire au Mexique….

Et ne vous fiez pas aux gros titres de la presse sur l’insécurité dans ce pays car elle concerne en premier lieu des villes et des endroits que vous ne fréquenterez jamais!

Nous vous souhaitons donc un bon achat et de belles vacances bien au chaud.

La rédaction  – (www.legrandjournal.com.mx)

A lire aussi dans la rubrique « Bien vivre son Mexique »:

-Comment travailler en toute légalité et en toute simplicité?

-Comment transférer de l’argent sans pour autant se faire plumer par nos amis banquiers?

-Comment rouler en plaques étrangères?


4 Responses to Bien vivre son Mexique – Comment acheter un bien immobilier et comment le financer?

  1. Laurence Lolo dit :

    bonjour,nous sommes 2 francais qui ont fait l acquisition d une residence avec fideicomiso dans la Baie de Banderas.Nous l avons par la suite transformee en Hotel Boutique et restaurant (Hotelito Jardin Del Tuito).Malheureusement pour raison de sante, nous vendons en direct cette superbe residence dans la region de Puerto Vallarta,a 45 mn au sud, dans l etat de Jalisco.
    http://www.jardineltuito.com

  2. geoffrey dit :

    bonjour je souhaite venir habiter au Mexique a Cancun plus exactement avec le projet de travailler en tant que conducteur d’autocar.je souhaite aussis investir dans limmobilier pour avoir un pied a terre en fonction de mon revenu.
    dans l’attente de réponse .

    • Bonjour, je vous conseille d’aller sur les pages FB qui concernent le Mexique. Ce sera plus simple pour poser votre question aux internautes. Essayez celle ci par exemple: francais à la ville de mexico. Merci !

  3. RTC PROPERTY dit :

    Vous pouvez vous mettre en contacte avec RTC PROPERTY, ils parlent francais et sauront vous aider et vous conseiller.